Time cap e zonizzazione per regolare gli affitti brevi, ecco le proposte di Irpet

Regolamentare gli affitti brevi per mantenere l’equilibrio tra le diverse funzioni di una città, rifacendosi alle esperienze più avanzate d’Europa: è la posizione di Irpet, che ha portato uno studio sul tema al convegno ‘Le città tra bellezza e turismo di massa: la regolazione sostenibile’ organizzato a Firenze da Ali, tappa toscana del percorso che porterà agli Stati generali del Turismo e della Cultura in programma il 17 e 18 luglio a Cava de’ Tirreni (Salerno), evento nazionale che vedrà il coinvolgimento di assessori e amministratori da tutta Italia.

Gli interventi – dal presidente nazionale Ali Roberto Gualtieri al suo omologo toscano Andrea Marrucci, dalla sindaca di Firenze Sara Funaro al governatore Eugenio Giani – sono stati concordi sul sostegno al testo unico regionale impugnato dal governo. “La Regione Toscana – ha sottolineato Gualtieri – è all’avanguardia: ha fatto bene a fare una legge, male fa il governo a impugnarla e non fare nulla su questo ambito”. La Toscana, ha aggiunto Giani, “ha cercato di attuare una politica di buon senso per gestire il fenomeno degli affitti brevi e tutelare la residenza nei centri turistici, garantendo un equilibrio tra l’attività turistica e la vita quotidiana dei residenti nei centri”.

Fino a 6 milioni di presenze con le locazioni turistiche

Sabrina Iommi, dirigente responsabile dell’area di ricerca ‘Sviluppo locale, cultura e turismo’ dell’Irpet, ha offerto spunti di riflessione partendo dai numeri. L’istituto stima che il contributo al Pil regionale della domanda turistica sia tra il 11% e il 12%, “quindi un contributo molto importante in termini di creazione di reddito e di creazione di occupazione”, ha detto Iommi, sottolineando però che “l’occupazione turistica ha luci e ombre, nel senso che là dove il turismo è specialmente molto stagionale, per la Toscana costiera, si creano occupazioni non stabili, e di solito a bassa qualificazione e a bassa retribuzione”.

Le locazioni turistiche, in questo quadro, rappresentano un fenomeno emergente: in Toscana nel 2024 fra i 5 e i 6 milioni di presenze turistiche, su un totale stimato da Irpet fra i 51 e i 52 milioni complessivi, sono state appannaggio degli affitti brevi. Nella sola Firenze “si stimano 11-12mila alloggi e stanze che vengono offerte su queste piattaforme – ha spiegato Iommi -, per una città come Firenze si tratta di un’offerta molto impattante”. L’impatto del fenomeno degli affitti brevi, produce secondo l’istituto della Regione Toscana una “competizione per l’accesso all’alloggio e ai servizi” e “un aumento generalizzato dei prezzi – sostiene Iommi – che si scarica soprattutto sui prezzi della casa e quindi rende inaccessibili le abitazioni nelle aree di maggior pressione, soprattutto nelle aree urbane. Ovviamente ci sono anche impatti ambientali nell’uso delle risorse, quindi ad esempio nell’uso dell’acqua, nella produzione dei rifiuti. Tanto più grande diventa questo settore dal punto di vista economico, tanto più è necessario regolamentarlo”.

Overtourism anche nei piccoli comuni

Del resto, ha evidenziato Marrucci, il cosiddetto overtourism sta raggiungendo anche i piccoli comuni: “Non possiamo lasciare questi territori – ha detto – in balia del mercato o delle piattaforme online. E’ necessario trovare un equilibrio tra le esigenze di chi vive, lavora e abita questi luoghi e il diritto dei turisti a visitarli”. E dunque “non è più accettabile che le istituzioni locali siano lasciate sole, senza strumenti per governarlo”, accusa il presidente di Ali Toscana, secondo cui senza una regolamentazione “il rischio è il far west: ne va della qualità dell’esperienza di visita degli ospiti da tutto il mondo e della qualità della vita delle nostre comunità ospitanti”.

Come procedere, allora? L’Irpet evidenzia che l’introduzione di una qualche forma di regolamentazione produce effetti visibili sul contenimento del numero di alloggi offerti, soprattutto in forma professionale, favorendo un mercato più equilibrato; minori sono gli effetti in termini di redistribuzione territoriale, a meno che vengano imposte soglie stringenti nei quartieri a maggiore pressione; le regolazioni basate sul ‘Time cap’, ossia un tetto massimo ai giorni di locazione, sembrano più efficaci di quelle basate sulla zonizzazione; la collaborazione con le piattaforme digitali è fondamentale e finalmente resa obbligatoria dalla normativa europea Dac 7_2021 per la trasparenza fiscale.

Firenze studia il mercato degli affitti per modulare i limiti

Nel frattempo, Funaro rivendica un maggiore impulso ai controlli sulla regolarità delle locazioni brevi a Firenze, raddoppiati in un anno: nei primi 4 mesi del 2025 sono stati 223, con 1.002 sanzioni amministrative”. Di queste sanzioni “la maggioranza, e la percentuale è sopra l’80% – ha spiegato la sindaca -, sono state contestate allo stesso soggetto che dal 2022 era diventato titolare di 40 strutture e non aveva mai mandato le dichiarazioni mensili sul numero di ospiti”. La sindaca ha sottolineato che “oggi possiamo procedere solo con le sanzioni: un domani possiamo andare anche alla revoca o a non dare le autorizzazioni, nel momento in cui non viene rispettata tutta una serie di criteri”.

Funaro ha aggiunto che “abbiamo dato mandato di attivare uno studio, perché poi i limiti si mettono con dati alla mano e non in maniera casuale”, sul tema degli affitti brevi, col quale “poter definire dei limiti più specifici” a seconda di “quello che verrà fuori tra la percentuale della residenzialità e degli affitti brevi che ci sono nelle varie zone omogenee”. Per la sindaca “è un elemento che può aiutare la città a mettere in campo quelle risposte che poi, non nell’immediatezza, ma nel medio e lungo percorso, possano portare anche a una trasformazione del mercato degli affitti”. Funaro ha anche espresso l’intenzione di avviare uno studio sul mercato degli affitti nelle varie zone della città.