Fare le case a prezzi etici è possibile: la lezione dell’operazione all’ex Lupi di Toscana 

Ex caserma Lupi di Toscana, l’uovo di Colombo che svela una verità insospettata: creare alloggi da affittare a prezzi sopportabili per famiglie “normali”, si può. Anche a Firenze. Senza che nessuno ci rimetta. E, anzi, permettendo a tutti gli attori dell’operazione di guadagnarci qualcosa. Nota e già ben raccontata la storia dei 236 alloggi che saranno costruiti nell’area dell’ex caserma e affittati a prezzi calmierati: 600 euro per 75 metri quadrati con garage, cantina e risparmio energetico, in media 8 euro a metro quadrato indipendentemente dalla superficie. Non spiegata abbastanza è invece l’architettura dell’operazione finanziaria nella quale non ci sono vinti ma solo vincitori. Come è possibile? 

Come è composto il Fondo Abitaequo

L’area interessata di 17mila metri quadrati è di proprietà del Comune di Firenze che ne cede per 95 anni il diritto di superficie. Significa che il Comune resta proprietario dei terreni, mentre altro soggetto diventerà proprietario delle costruzioni che saranno realizzate sul suolo. Il soggetto che acquista il diritto di superficie, ovvero la proprietà a  lungo termine di quanto sarà costruito nell’area, è il Fondo d’investimento Abitaequo, tecnicamente gestito da Investire sgr di Cassa depositi e prestiti, e il cui capitale è sottoscritto con 35 milioni da Cassa depositi e prestiti Real asset sgr, con 15 milioni dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Firenze e dal Comune di Firenze, a cui è riconosciuta una quota nel Fondo pari a 4 milioni di euro, somma per così dire “virtuale” e non versata perché è il corrispettivo riconosciuto a Palazzo Vecchio per la cessione del diritto di superficie ad Abitaequo.

Il timing dell’operazione

L’accordo prevede che il Comune provvederà alla bonifica dell’area. Poi, tra l’inizio del 2027 e il 2029, Abitaequo procederà alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, infine alla realizzazione delle 10 palazzine per un totale di 356 alloggi. Dieci milioni di euro saranno investiti in orti sociali, giardini e altre infrastrutture degne di rendere piacevole il vivere in quel posto. Il resto servirà per costruire le case. Che saranno poi affittate a canone calmierato a famiglie con meno di 35mila euro di Isee.  

Dopo 15 anni gli inquilini potranno riscattare gli immobili da Abitaequo, godendo di un trattamento di favore da parte del Comune quanto alla cessione dei terreni su cui le palazzine sono edificate. Così proprietà del terreno e quella dell’edificato si riuniranno in una sola cosa. Il Comune si riserva, comunque, un diritto di prelazione dell’invenduto. A vent’anni dall’inizio dei lavori, la partita potrà dirsi chiusa. E i 54 milioni investiti nell’operazione? Saranno tutti rientrati nelle casse degli investitori, i sottoscrittori di Abitaequo, ovvero Cdp, Fondazione e Comune.

La quadratura del cerchio

Due addendi dovrebbero garantire il rientro completo dall’investimento a vent’anni: i canoni pagati dagli affittuari in questo periodo e la differenza tra costi previsti per la realizzazione degli alloggi, 2.700 euro a metro quadrato, e quelli di vendita, stimati in 3.100 euro a metro quadrato. Non solo. Questi due addendi, oltre al rientro dal capitale, dovrebbero garantire agli investitori un interesse lordo annuo del 5%. 

Eureka! E’ la quadratura del cerchio. Un investimento “responsabile”, lo ha definito il presidente della Fondazione Cassa di Risparmio di Firenze, Bernabò Bocca. Del resto la Fondazione non è nuova ad operazioni del genere: le ha già fatte su terreni e scheletri di edifici rilevati dalle procedure fallimentari di Consorzio Etruria e Margheri. Strada analoga batte Confindustria guardando ai dipendenti delle aziende. Quindi si può: l’investimento etico, in grado di portare sul mercato alloggi a prezzi ragionevoli, è possibile. E replicabile. Non si inventa nulla. Si chiama finanza d’impatto.  Per costruire abitazioni Ers, ovvero di edilizia residenziale sociale, alloggi destinati alla fascia “grigia” di cittadini non così poveri da poter accedere ad alloggi di edilizia popolare ma neppure così ricchi da poter affrontare i prezzi esosi del mercato immobiliare. 

Primo step: mappare il territorio

 Solo un adeguato aumento dell’offerta abitativa può svolgere il ruolo di calmierare in modo duraturo il mercato immobiliare, a vantaggio anche di quei lavoratori specializzati di cui le aziende hanno bisogno ma che preferiscono lidi diversi da Firenze a causa del caro casa. Per sviluppare ulteriormente l’offerta abitativa bisognerebbe partire da una “mappatura intelligente” del territorio della metrocittà per individuare aree dove costruire in edifici abbandonati e da recuperare, da riconvertire, ma anche da completare dove le opere sono state lasciate a metà, a Novoli, a Scandicci, a Sesto, in terreni vergini.

Dovrebbe essere una “mappatura intelligente” nel senso che dovrebbe graduare le possibilità di recupero per livello di difficoltà economica, amministrativa e burocratica, anche in base alla proprietà (più facile e meno costoso operare in un’area già di proprietà pubblica che in terreni da dover acquistare, meglio su un terreno vergine che su un edificio da recuperare, eccetera). Primo obiettivo, insomma, avere un censimento di quelli che possono essere gli interventi da fare, valutarne i costi, i tempi e selezionare perciò quelli da mandare avanti per primi e quelli da lasciare indietro.

Secondo step: un recupero edilizio sostenibile

Secondo step, promuovere, con l’apporto dei partner finanziari privati, un recupero degli immobili, costruzioni e la loro destinazione in base a progetti finanziariamente sostenibili. Il caso Lupi di Toscana e gli altri che lo hanno preceduto dimostrano che è possibile ricavare da canoni equi e non esosi le risorse necessarie a remunerare in modo soddisfacente gli investimenti. Perché i valori immobiliari attuali sono tali che, anche senza puntare ad una speculazione spinta, la finanza immobiliare può permettersi di varare delle operazioni di residenza sociale, operazioni in cui l’investimento viene ripagato in modo sufficiente pur praticando prezzi abbordabili alle famiglie affittuarie.

E’ una pratica nella quale coinvolgere non solo Cdp, ma anche altri pezzi della finanza nazionale, dalle Banche di credito cooperativo ai colossi come Intesa Sanpaolo, che mietono utili e si professano vicini alle comunità locali. Lo dimostrino in concreto di essere vicini alle comunità locali, finanzino l’edilizia sociale. Non viene chiesto a queste banche di pagare una tassa sugli extra profitti, o qualcosa di analogo, ma di partecipare ad operazioni di finanza d’impatto nelle quali ci si guadagna, non solo di immagine, poco, ma ci si guadagna.