Il mercato immobiliare residenziale in Toscana chiude il 2025 con una crescita decisa, ma non priva di contraddizioni. Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 pubblicato il 21 maggio dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, le abitazioni compravendute nella regione sono state 51.566 in termini di Ntn (numero di transazioni normalizzate), con un rialzo del +9,4% rispetto al 2024 – uno dei tassi più elevati d’Italia, secondo solo a Valle d’Aosta (+15,5%), Umbria (+10,9%) e Piemonte (+10,1%). La media nazionale si è fermata al +6,4%.
L’Imi (Indice di Mercato Immobiliare), che misura la quota di stock abitativo oggetto di compravendita, si attesta al 2,39%, in crescita di 0,20 punti percentuali rispetto all’anno precedente, contro un incremento medio nazionale di 0,13 punti. Il fatturato stimato delle compravendite di abitazioni in Toscana nel 2025 ammonta a 10.150 milioni di euro (circa 10,2 miliardi), pari all’8,2% del totale nazionale di 124,3 miliardi. La variazione rispetto al 2024 è del +9,0%, in linea con le regioni più dinamiche come Lombardia (+11,0%), Piemonte (+10,9%) e Liguria (+9,4%).
Il valore medio per abitazione compravenduta è di 196.800 euro, tra i più alti d’Italia insieme a Lazio (204.600 euro), Liguria (195.100 euro) e Lombardia (201.500 euro). Va segnalato che rispetto al 2024 il valore medio registra una lieve contrazione di 900 euro, uno dei pochi segnali negativi sul fronte dei prezzi medi regionali. Questo rappresenta un elemento da monitorare: suggerisce che la crescita del fatturato in Toscana sia trainata soprattutto dall’aumento dei volumi (+9,4% di Ntn) più che da una rivalutazione dei prezzi, a differenza di quanto avviene nelle principali regioni del Nord.
Firenze fuori dal coro: è l’unica grande città in frenata
Se la regione accelera, il capoluogo frena. Firenze è l’unica tra le otto grandi città italiane a registrare un calo delle compravendite nel 2025: -3,8%, per un totale di 4.643 Ntn. L’Imi scende a 2,23%, con una flessione di 0,09 punti. Il rallentamento del capoluogo si riflette anche sul fatturato stimato, che segna -3,1%, attestandosi a 1.317 milioni di euro, con un valore medio per abitazione di 283.700 euro – terza città più cara d’Italia dopo Milano e Roma. Pesa soprattutto la contrazione degli appartamenti di taglia media: le abitazioni tra 85 e 115 metri quadrati segnano -9,4%. L’unico segmento in crescita è quello dei bilocali fino a 50 mq, +18,3%, in linea con una domanda sempre più orientata verso tagli compatti – tendenza comune alle grandi città universitarie e ad alta pressione turistica.
La provincia racconta invece un’altra storia. I comuni della cintura urbana crescono del +2,8% (2.257 Ntn), mentre gli altri comuni della provincia segnano un robusto +11,0% (5.592 Ntn, Imi al 2,46%). Il valore medio degli immobili provinciali si aggira intorno ai 207.400 euro, tra i più alti d’Italia nelle aree di influenza delle grandi città. Non a caso il rapporto segnala che la Toscana si colloca tra le regioni con i valori di accessibilità all’acquisto più critici, in particolare a Firenze, dove il peso della rata sul reddito familiare disponibile è strutturalmente superiore alla media, in presenza di prezzi medi tra i più elevati d’Italia e di una domanda sostenuta anche da investitori e acquirenti internazionali.
Sui mutui la Toscana guida la crescita nazionale
Sul fronte del credito, la Toscana si distingue in modo netto. Gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo ipotecario (Ntn Ip) sono stati 24.452 nel 2025, con una crescita del +22,6% rispetto al 2024 – terza regione in Italia per tasso di crescita, dietro Umbria (+23,7%) e Molise (+23,2%), e ben al di sopra della media nazionale (+18,3%). La quota di compravendite effettuate da persone fisiche con il supporto di un mutuo raggiunge il 49,9%, in aumento di 5,2 punti percentuali, contro i 4,5 punti di media nazionale.
Il dato più significativo riguarda tuttavia il capitale erogato: la Toscana segna un incremento del +30,2% rispetto al 2024, il tasso di crescita più alto tra tutte le regioni italiane. Le condizioni del credito si confermano sostanzialmente in linea con la media del Paese: il tasso medio iniziale è al 3,34% (Italia 3,35%), la durata media dei mutui è di 26,3 anni (Italia 25,6), la rata mensile media è di 668 euro (Italia 650), in calo del 2,8% rispetto al 2024.
Il mercato delle locazioni: tutti i numeri
Il rapporto offre un quadro articolato anche sul fronte delle locazioni. Nel segmento dei contratti ordinari di lungo periodo (Ordl), la Toscana conta 25.488 abitazioni locate nel 2025, con un Iml (Indice del Mercato delle Locazioni) del 2,8%, superiore alla media nazionale (2,7%). La superficie media per abitazione è di 86,6 mq e il canone annuo medio si attesta a 93,1 euro/mq, tra i più elevati d’Italia. Nei contratti ordinari transitori (Ordt), la Toscana è la quarta regione per numero di abitazioni locate (25.377), sempre con un Iml del 2,8% a fronte di una media nazionale del 2,0%. Il canone medio è di 90,7 euro/mq per una superficie media di 94,1 mq, superiore in entrambi i casi al dato nazionale (rispettivamente 75,7 euro/mq e 80,6 mq).
A Firenze il mercato delle locazioni mostra dinamiche ancora più tese. Nel segmento Ordt, il capoluogo presenta l’Iml più elevato tra le grandi città (8,9%) e il terzo canone medio più alto a 120 euro/mq, dopo Milano (167 euro/mq) e Roma (132 euro/mq). Nel segmento Ordl, il canone medio fiorentino raggiunge i 167 euro/mq, terzo a livello nazionale dopo Milano (206 euro/mq) e Roma (162 euro/mq).
Gli sviluppi immobiliari: pesa l’incidenza dell’area
Il rapporto include anche i dati del progetto Maosi (Monitoraggio e analisi delle operazioni di sviluppo immobiliare), che ha analizzato 77 sviluppi residenziali in Toscana, distribuiti su 11 comuni nelle province di Firenze, Prato e Pistoia. Il dato che emerge con maggiore evidenza riguarda l’incidenza del costo dell’area sul valore complessivo degli sviluppi: 30%, la più alta tra tutte le regioni italiane (la media nazionale è compresa tra il 15 e il 25%). Il 66,2% degli sviluppi è stato realizzato con il supporto di finanziamento bancario, con una quota di debito media del 53%. La durata media dei lavori è di 34,1 mesi e i tempi dall’acquisto dell’area all’avvio del cantiere si fermano a 15,6 mesi – tra i più contenuti a livello nazionale.
L’assorbimento di mercato è in linea con la media italiana: entro il primo anno viene venduto il 77,2% delle unità immobiliari, l’84,7% entro il secondo e l’88,5% entro il terzo. La provincia di Pistoia mostra i tempi di assorbimento più dilatati (79,2% al terzo anno), mentre Prato registra la performance migliore (92,1%). Disaggregando per dimensione degli sviluppi, emerge come i progetti di dimensioni “notevoli” (oltre 35 unità immobiliari) raggiungano un assorbimento del 99,6% entro tre anni, pur con una durata media dei lavori di 74 mesi.